Danmarks.dk Du har fundet drømmehuset, handlen er ved at falde på plads, og nøglerne ligger næsten i din lomme – men et sidste spørgsmål melder sig som en ubuden gæst: Hvem skal egentlig betale for ejerskifteforsikringen? Er det dig som køber, sælgeren, eller deler I regningen?
Det korte svar er sjældent lige så enkelt som myterne på boligportalerne. En ejerskifteforsikring kan koste alt fra et par ti-tusind til over 30.000 kroner, og fordelingen af beløbet kan få mærkbar betydning for både dit budget og dit fremtidige ansvar for skjulte skader.
I denne guide får du et lynhurtigt overblik over, hvordan regningen normalt splittes, hvilke knaster der kan gemme sig i det med småt, og hvordan du undgår de dyre fodfejl, før overtagelsesdagen banker på. Læs med, og stå knivskarpt, når forhandlerens sidste spørgsmål lyder: “Skal vi trykke på bestil?”
Vigtigt: Disclaimer og det korte svar på, hvem der betaler ejerskifteforsikringen
Disclaimer: Indholdet nedenfor er udelukkende tiltænkt som generel information til danske boligejere og -købere. Det udgør ikke juridisk, økonomisk eller byggeteknisk rådgivning. Vilkår og praksis kan variere fra handel til handel og mellem forsikringsselskaber. Få altid dine dokumenter gennemgået af en boligadvokat og/eller en byggeteknisk rådgiver, før du træffer beslutning.
Det korte svar – hvem betaler?
- Sælger betaler som udgangspunkt halvdelen af præmien på den ejerskifteforsikring, som vedkommende tilbyder køber.
- Køber betaler den anden halvdel.
- Vælger køber en dyrere forsikring end den, sælger har indhentet tilbud på, betaler køber selv merprisen. Sælgers bidrag forbliver uændret (halvdelen af prisen på sælgers oprindelige tilbud).
- Afviser køber helt at tegne forsikringen, og har sælger opfyldt alle betingelser (tilstandsrapport, elinstallationsrapport og forsikringstilbud), kan køber senere ikke holde sælger ansvarlig for skjulte fejl og mangler, som forsikringen ellers ville have dækket.
- Mangler sælger derimod at tilbyde ejerskifteforsikring eller undlader de nødvendige rapporter, hæfter sælger fortsat for skjulte fejl og mangler i op til 10 år.
Typisk prisniveau: ca. 10.000-35.000 kr. afhængigt af husets alder, størrelse og valg af dækning. Udvidet dækning koster som regel flere tusinde kroner ekstra.
Kilde: Bolius – “Forsikring, når du køber bolig” (1. marts 2023), https://www.bolius.dk/forsikring-naar-du-koeber-bolig-17659
Sådan fordeles regningen i praksis – betaling, merpris og timing før overtagelse
For at undgå ubehagelige overraskelser på overtagelsesdagen er det vigtigt på forhånd at vide, hvem der betaler hvad – og hvornår. Sådan foregår det typisk:
- Sælger forarbejdet: Sælger bestiller og betaler for tilstandsrapport og elinstallationsrapport samt indhenter ét konkret tilbud på ejerskifteforsikring. Dokumenterne udleveres til køber sammen med løfte om at dække halvdelen af præmien.
- Købers valg: Køber kan
- tegne præcis den forsikring, sælger har indhentet tilbud på,
- vælge en anden forsikring (fx udvidet dækning eller 10 års løbetid),
- eller helt fravælge forsikringen (hvilket fraskriver retten til senere krav mod sælger for skjulte fejl og mangler).
- Fordeling af regningen: Uanset købers valg betaler sælger et beløb svarende til halvdelen af prisen på det oprindelige tilbud. Køber betaler resten:
- Bliver købers løsning dyrere end sælgers tilbud, betaler køber merprisen selv.
- Bliver den billigere, reduceres købers betaling tilsvarende – sælgers bidrag forbliver uændret.
- Timing & afregning: Aftale om præmiebetaling indskrives i købsaftalen og håndteres normalt af ejendomsmægler eller boligadvokat via refusionsopgørelsen. Policen træder som regel i kraft på overtagelsesdagen, og præmien forfalder samme dag (bemærk at enkelte selskaber fakturerer direkte til køber).
Regneeksempler
| Eksempel | Forsikringens pris | Sælgers andel | Købers andel |
|---|---|---|---|
| A – Basis (sælgers tilbud) | 18.000 kr. | 9.000 kr. | 9.000 kr. |
| B – Køber vælger dyrere, udvidet dækning | 26.000 kr. | 9.000 kr. (halvdelen af 18.000 kr.) |
17.000 kr. |
| C – Køber finder billigere løsning | 16.000 kr. | 9.000 kr. | 7.000 kr. |
Vigtige nuancer
- Billigst er ikke altid bedst: Dækninger, undtagelser og skadesbehandling kan variere markant. Brug en uvildig rådgiver/advokat til at gennemgå vilkårene, før du beslutter dig.
- Du kan ikke tegne uden sælger: Køber kan ikke selv købe en ejerskifteforsikring, medmindre sælger har fremlagt rapporterne og et gyldigt forsikringstilbud – det er lovens forudsætning.
Har du styr på ovenstående punkter, undgår både køber og sælger misforståelser – og I kan fokusere på den glædelige del: at overdrage nøglerne til et nyt hjem.
Forudsætninger og begrænsninger: Hvornår kan (og kan du ikke) tegne ejerskifteforsikring?
Inden du regner med, at ejerskifteforsikringen kan følge med handlen, er det afgørende at kende både boligtypen og de formelle krav, der skal være opfyldt.
Hvilke boligtyper kan forsikres?
- Enfamilieshuse (villaer og parcelhuse)
- Rækkehuse og villalejligheder – inkl. ideelle anparter
- Sommerhuse/fritidshuse
- Ejerlejligheder
Bemærk: Der kræves som regel to rapporter – én for selve lejligheden og én for fællesbygningen (fællesarealer, tag, facader m.m.).
Ufravigelige forudsætninger
- Tilstandsrapport udført af en beskikket bygningssagkyndig.
- Elinstallationsrapport udarbejdet af autoriseret elinstallatør eller byggesagkyndig med det krævede tillægskursus.
- Konkrete forsikringstilbud + sælgers tilsagn om at betale halvdelen af præmien.
Først når alle tre punkter foreligger skriftligt, kan køber tegne en ejerskifteforsikring. Mangler blot ét af dem, falder hele ordningen bort, og sælger hæfter i stedet selv for skjulte fejl og mangler.
Boligtyper og situationer, hvor forsikringen ikke kan tegnes
- Ubebyggede grunde
- Grunde med byggeri under opførelse
- Landbrugsejendomme med landbrugspligt
- Andelsboliger
- Boliger opført af sælger med salg for øje (professionelt bygmestersalg)
- Enhver handel, hvor der ikke foreligger tilstands- og elinstallationsrapport.
Praktisk tip, hvis sælger ikke tilbyder forsikringen
Som køber kan du bede sælger om at bestille rapporterne og indhente et tilbud – du kan ikke selv tegne en ejerskifteforsikring uden sælgers medvirken. Får du nej, bør du være opmærksom på, at sælger så fortsat hæfter fuldt ud for skjulte fejl i op til 10 år.
Hvor grundige er rapporterne?
Tilstands- og elrapporten bygger på stikprøver og visuel gennemgang. Der foretages ingen destruktive indgreb (fx åbning af vægge). Skjulte fejl kan derfor slippe igennem – og det er netop de, ejerskifteforsikringen skal dække, hvis de ikke er nævnt i rapporterne.
Kilde: Bolius – “Forsikring, når du køber bolig” (1. marts 2023).
Dækning, undtagelser, løbetid og selvrisiko – samt sælgers fortsatte ansvar
Ejerskifteforsikringen er dit sikkerhedsnet mod skjulte fejl og mangler, men den dækker ikke alt. Her får du overblikket over, hvad der er omfattet, hvad der ikke er, samt hvilke betingelser og tidsfrister du skal holde øje med.
Basisdækning – Det vigtigste at vide
- Udbedring af skjulte skader eller forhold, som ikke er nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten.
- Typiske skadestyper: brud på konstruktioner, lækager, svækkede bærende dele, revner, deformeringer, manglende bygningsdele samt ulovlige elinstallationer.
- Dækker alle bygninger på ejendommen, medmindre en bygning udtrykkeligt er undtaget i rapporterne.
Hvad dækker forsikringen ikke?
- Forhold, som allerede er beskrevet i rapporterne – dem køber du “med åbne øjne”.
- Synlige fejl, småskader uden væsentlig betydning eller almindelig slitage/vedligehold.
- Typiske alder- og hustypefejl (fx fugtig kælder i ældre huse).
- Nye skader opstået efter overtagelsesdagen, hvis de ikke har rod i tidligere skjulte fejl.
- Anlæg som dræn, svømmebassin, solfanger, markise, antenne m.v. – medmindre de er tilkøbt under udvidet dækning.
Udvidet dækning – Ekstra tryghed mod merpris
Med en udvidet ejerskifteforsikring kan du typisk få dækning for:
- Kloak- og stikledninger på egen grund.
- Lovliggørelse af ulovlige indretninger, der var ulovlige ved opførelsen.
- Oprensning efter olie- eller kemikalieforurening.
- Sætningsskader og vandskader pga. tagutætheder.
Dækningsomfang og pris varierer markant mellem selskaber – indhent altid flere tilbud, og sammenlign ikke kun præmie, men også de konkrete vilkår.
Løbetid og selvrisiko
- Standardløbetid: 5 år.
- Flere selskaber tilbyder 10 år mod en højere præmie – overvej det især ved ældre huse.
- Selvrisiko: 5.000 kr. pr. skade pr. 1. januar 2022. Beløbet reguleres hvert tredje år – tjek policen for aktuelt beløb (fx i 2026).
- Tip: Få huset gennemgået i god tid før udløb, så potentielle skader kan anmeldes, mens forsikringen stadig løber.
Sælgers fortsatte ansvar – Selv med forsikring
Ejerskifteforsikringen fritager ikke sælger for alt ansvar. Sælger kan stadig hæfte i op til 10 år, hvis:
- Der er givet garanti for bestemte forhold.
- Sælger kendte – eller burde kende – væsentlige fejl og undlod at oplyse om dem.
- Der foreligger grove selvbyggerfejl.
- Skader opstår i tidsrummet mellem rapporternes udarbejdelse og overtagelsesdagen.
- Sælger er professionel bygherre.
Hvis du bliver uenig med forsikringen eller rapporten
- Ankenævnet for Forsikring – klag hvis du vurderer, at selskabet har afvist eller underdækket en skade.
- Disciplinær- og klagenævnet for huseftersyn (www.husanke.dk) – klag hvis du mener, tilstands- eller elrapporten er fejlbehæftet.
Med den rette kombination af basis- eller udvidet dækning, realistiske forventninger til undtagelserne og styr på fristerne, står du stærkere som ny boligejer – uden ubehagelige økonomiske overraskelser.
