BBR-ændringer ved tilbygning til et parcelhus

Drømmer du om en større stue, en lys udestue eller den garage, der endelig får plads til både bil og værktøj? Når parcelhuset skal vokse, er det ikke kun håndværkere og byggematerialer, der banker på døren – det gør BBR også.

Bygnings- og Boligregistret (BBR) kan virke som tør bureaukratisk snak, men korrekte oplysninger er selve nøglen til din boligs værdi, din forsikringsdækning og en gnidningsfri salgsproces i fremtiden. Glemmer du at opdatere registreringen, kan det koste både tid, penge og hovedbrud.

I denne guide tager vi dig med fra første streg på plantegningen til den færdige BBR-meddelelse ligger i din e-Boks. Undervejs får du svar på:

• Hvornår en tilbygning overhovedet udløser en ændring i BBR
• Hvilke konkrete felter du skal have styr på – fra boligareal til tagmateriale
• Hvordan du måler korrekt, så kvadratmeterne holder på både papir og i virkeligheden
• Hvilke frister og regler der gælder – og hvad der sker, hvis du overser dem
• De klassiske fejl, boligejere falder i, og en handy tjekliste, der sikrer dig en smertefri opdatering

Lyder det tørt? Tro om igen – det her handler om din bolig, din økonomi og din tryghed. Lad os dykke ned i, hvordan du sikrer, at hjemmet på villavejen også står knivskarpt i BBR-registeret.

BBR ved tilbygning: Hvad er det, og hvorfor er det vigtigt?

BBR er forkortelsen for Bygnings- og Boligregistret – statens centrale database over alle bygninger og boliger i Danmark. Her er etagearealer, materialer, installationer og anvendelse registreret for hver enkelt ejendom. Som boligejer er du ansvarlig for, at oplysningerne er korrekte og ajourførte, også når du laver en tilbygning, ombygning eller andre ændringer, der påvirker husets data.

Kommunen bruger BBR som grundlag for både byggesagsbehandling og ejendomsskat, mens bl.a. SKAT, forsikringsselskaber, realkreditinstitutter og ejendomsmæglere trækker på registret i deres daglige arbejde. Derfor er konsekvenserne af mangelfulde eller forkerte oplysninger ofte større, end mange forestiller sig.

Hvorfor er korrekte bbr-oplysninger så vigtige?

• Ejendomsvurdering & skat: Arealer og anvendelse indgår direkte i den offentlige vurdering, der danner grundlag for ejendomsskat og eventuel boligskat. Et forkert boligareal kan derfor betyde, at du betaler for meget – eller risikerer en efteropkrævning.
• Forsikring: Husforsikringen beregnes ofte ud fra bebyggelses- og boligareal. Er huset større eller anderledes indrettet end BBR viser, kan du få reduceret erstatning eller i værste fald afslag, hvis skaden sker.
• Salg & finansiering: Realkreditinstitutter og købere kontrollerer BBR for at vurdere sikkerhed og pris. Uoverensstemmelser kan føre til prisnedslag, forsinket salg eller krav om legalisering, før handlen kan gennemføres.
• Myndighedskontrol: Kommunen kan pålægge dig at rette eller nedrive ulovligt opførte arealer og udstede bøder, hvis du undlader at opdatere registret.

Boligejerens oplysningspligt

Reglerne er klare: Senest 30 dage efter færdiggjort byggearbejde skal du som ejer indberette ændringer til BBR, medmindre kommunen allerede har gjort det som led i en byggesag. Det gælder både små og store tilbygninger – selv den uopvarmede udestue, nye carport eller inddragelse af loft til beboelse skal registreres.

Opdateringen sker typisk via kommunens selvbetjeningsløsning Ret BBR eller som del af en digital byggesag i Byg og Miljø. Har du en byggerådgiver, arkitekt eller entreprenør, kan de hjælpe, men ansvaret kan ikke delegeres – det er altid ejerens navn, der står på BBR-meddelelsen.

En lille indsats – Store fordele

At få styr på BBR kræver som regel kun nøjagtige tegninger, korrekte arealopmålinger og lidt tid foran computeren. Til gengæld:

• Undgår du ubehagelige overraskelser fra SKAT eller forsikringen.
• Sikrer du den bedste salgspris, når boligen engang skal på markedet.
• Står du stærkere, hvis du skal tage et tillægslån eller omlægge realkredit.

Med andre ord: BBR er mere end blot tal i et register. Det er fundamentet under boligens juridiske og økonomiske status. Jo tidligere du får opdateret oplysningerne – jo nemmere er det at bevare både ro i maven og værdi i murstenene.

Hvornår udløser en tilbygning BBR-ændringer?

Som hovedregel skal BBR opdateres, hver gang der sker en varig ændring af bygningens areal, indretning eller anvendelse – uanset om projektet kræver byggetilladelse eller blot kan opføres som en byggeanmeldelse eller helt uden byggesagsbehandling. Nedenfor ser du de mest almindelige situationer, der udløser en BBR-ændring for et parcelhus.

1. Udestue og vinterhave

• Udestue uden varme registreres som sekundært areal. Får den senere fast opvarmning, skal arealet flyttes til boligareal.
• Ændres tag- eller vægmateriale (fx plast til glas/alu), opdateres de tilsvarende felter.

2. Karnap eller mindre tilbygning

• Alle udvidelser af husets ydervægge – selv den lille karnap på 4 m² – øger bebygget areal og boligareal.
• Får tilbygningen egen etage (fx to etager), skal etagefordelingen rettes.

3. Garage, carport og udhus

Bygningstype	BBR-kategori	Typisk arealtype
Garage med faste vægge og port	Garage	Sekundært areal (inklusiv i “øvrig bygning”)
Carport med minimum én åben side	Carport	“Carport/overdækning”
Redskabs- eller haveskur	Udhus	Sekundært areal

Selv små fritliggende bygninger (<10 m²) kan være undtaget fra byggetilladelse, men de skal stadig indberettes til BBR.

4. Overdækninger og terrasse­tag

• Fast overdækning af terrassen indgår som carport/overdækning, hvis taget er fast konstruktion.
• Markiser og løsere overdækninger indberettes normalt ikke, medmindre de gør arealet til et egentligt rum.

5. Udnyttet tagetage eller kvist

• Når en uopvarmet loftsetage ombygges til beboelse, flyttes arealet fra udnyttet tagetage (ikke beboelse) til boligareal.
• Ny kvist eller hævet tagflade øger etageareal og ændrer tagtype og evt. etageantal.

6. Kælderændringer

• Indretning af beboelses-lignende rum (fx værelser eller hjemmebiograf) kræver opdatering af kælderareal og anvendelse.
• Efterisolering og installation af varmekilder kan udløse ændring af opvarmningsform og energimærkning.

7. Installationer og tekniske anlæg

• Nyt fjernvarmestik, varmepumpe eller solcelleanlæg skal registreres under opvarmning og energiforsyning.
• Etablering af nyt afløbssystem eller vandforsyning (fx egen boring) kræver også BBR-opdatering.

8. Ændret anvendelse af eksisteret areal

Selv uden byggeri kan en BBR-ændring være nødvendig, hvis du fx:

• indretter en del af boligen til erhverv (hjemmekontor med kunde­besøg)
• konverterer garage til beboelse eller vice versa
• nedlægger et badeværelse og reducerer antal vådrum

Husk: Bbr-pligt gælder også for småprojekter

Mange forbedringer i et parcelhus falder under de forenklede byggeregler (sektion 5 i BR18) eller helt uden krav om byggetilladelse. Men oplysningspligten til BBR er uafhængig af byggesagspligten. Det betyder, at du som ejer skal anmelde ændringerne senest 30 dage efter færdiggørelse – ellers risikerer du forkerte ejendomsskatter, problemer med forsikringen og i værste fald bøder.

Hvilke oplysninger skal opdateres i BBR?

Når du har bygget til, skal en række nøglefelter i Bygnings- og Boligregistret opdateres, så din bolig igen afspejler de faktiske forhold. Felterne bruges af både Skattestyrelsen, kommunen, forsikringsselskaber og potentielle købere, så præcision er afgørende.

A. Arealer

Felt	Hvad tæller med?	Typiske fejlkilder
Bebygget areal	Grundplanen af alle bygninger – også carport, garage og udestue.	Overdækninger og altaner regnes ikke med, medmindre de er lukkede på alle sider.
Boligareal	Opvarmede arealer i både stueplan, 1. sal og udnyttet tagetage.	Uopvarmet udestue, isoleret men uopvarmet værksted ≠ boligareal.
Kælderareal	Rum helt eller delvist under terræn.	Kælder må aldrig indregnes som boligareal – heller ikke selv om den er ­udgravet og isoleret.
Sekundært areal	Uopvarmede rum over terræn: carport, udhus, skur, overdækninger.	Skift fra carport til lukket garage ændrer arealet fra sekundært til boligens bebyggede areal.

B. Anvendelse

Hver bygningsdel får en anvendelseskode (f.eks. 110 = parcelhus, 190 = garage/carport). Skifter du et udhus til beboelse, eller gør du tagetagen til bolig, skal koden justeres. Det påvirker både vurdering og forsikring.

C. Etager og tagetage

• Tilføj ekstra etage, hvis tilbygningen er i to plan.
• Markér udnyttet tagetage, hvis der etableres beboelse (fx loftsværelse med min. 1,5 m fri højde over 50 % af gulvarealet).

D. Materialer

BBR skelner mellem primære tag- og ydervægsmaterialer. Skifter du fx eternittag på det eksisterende hus til tegl i forbindelse med tilbygningen, skal begge bygningers tagmateriale opdateres.

• Ydervæg: tegl, letbeton, træ m.m.
• Tag: tegl, tagpap, metal, fibercement, strå.

E. Opvarmning og energiforsyning

Registrér både primær opvarmningsform og supplerende (fx luft/luft-varmepumpe som supplement til fjernvarme). Skifter du kedel, installerer solceller eller får fjernvarme, skal forsyningsfelterne ligeledes rettes.

F. Vand og afløb

• Tilslutning til offentlig vand- og kloak, privat brønd/boring eller samletank.
• Ændringer – fx nyt nedsivningsanlæg – skal fremgå særskilt.

G. Antal værelser

Et værelse er et lukket, opvarmet rum over 4 m², ekskl. køkken, bad og gangarealer. En ny stue, et kontor eller et ekstra soveværelse tæller med og påvirker især ejendomsvurderingen.

H. Opførelsesår for tilbygningen

Årstallet bruges til at bedømme teknisk stand og parameters som energiklasse. Er tilbygningen bygget i flere etaper, vælges seneste afsluttede byggeår.

I. Byggesagsnummer

Har du haft en kommunal byggetilladelse, skal sagsnummeret indtastes. Det letter senere sagsbehandling og dokumentation ved salg.

---

Tip: Brug kommunens digitale selvbetjening eller BBR.dk til at rette felterne. Lav kun ændringer, du kan dokumentere med tegninger, energimærke eller kommunal godkendelse – forkert indberetning kan udløse krav om berigtigelse og i værste fald bøde.

Trin for trin: Fra byggeplan til opdateret BBR

Her får du den praktiske drejebog – fra den allerførste idé om en ekstra kvadratmeter til registreringen står korrekt i BBR.

1. Lav dine forundersøgelser

   • Lokalplan & servitutter: Tjek hos kommunen, om der gælder særlige krav til afstande til skel, højde, bebyggelsesprocent, taghældning, materialer mv.
   • Byggelovens afstandsregler: 2,5 m til skel og 5 m til vejmidte er de klassiske tommelfingerregler for småbyggeri – men der kan gælde andre tal.
   • BBR-udskrift: Download din eksisterende BBR-meddelelse, så du kan se, hvad der allerede er registreret, og hvor der skal ske ændringer.

2. Få styr på tegninger og arealberegninger

   • Situationsplan: Viser bygningen på grunden med målfast angivelse af afstande til skel.
   • Plantegning(e): Skal være målrettet (typisk 1:100) og indeholde rumbetegnelser.
   • Snit & facader: Dokumenterer højde, tagkonstruktion og materialevalg.
   • Arealopgørelse: Beregn bruttoetageareal for både bolig-, kælder-, tagetage- og sekundært areal – tal, der overføres direkte til BBR.

3. Indsend byggeansøgning via byg og miljø

   • Opret byggeprojektet på bygogmiljoe.dk med dit MitID.
   • Upload tegninger, beskrivelser og arealberegninger.
   • Angiv, hvilke BBR-felter der ændrer sig: f.eks. bebygget areal, boligareal, antal etager, primær opvarmning mv.
   • Betal eventuel byggesagsafgift, hvis kommunen opkræver den allerede ved ansøgning.

4. Hold den løbende dialog med kommunen

   • Besvar hurtigt eventuelle partshøringer eller supplerende spørgsmål – det forkorter sagsbehandlingstiden.
   • Modtag byggetilladelsen (hvis projektet er tilladelsespligtigt). Her vil kommunen ofte anføre, at BBR skal opdateres senest ved færdigmelding.
   • Orientér naboer, hvis kommunen kræver nabohøring.

5. Færdigmelding og ibrugtagning

   • Når byggeriet er afsluttet, indsender du færdigmelding i Byg og Miljø sammen med som-bygget tegningsmateriale og evt. dokumentation for energiramme, konstruktioner eller brand.
   • Kommunen kvitterer med en ibrugtagningstilladelse (hvor det kræves) og opdaterer BBR på baggrund af dine indsendte oplysninger.

6. Modtag og gennemgå din nye bbr-meddelelse

   • BBR-meddelelsen sendes som Digital Post eller kan hentes via OIS.dk.
   • Tjek især:
     – at kvadratmeterne stemmer
     – at anvendelsen er rigtig (bolig, garage, udestue osv.)
     – at opvarmningsform og materialer passer.
   • Opdager du fejl, går du videre til trin 7.

7. Ret selv eventuelle fejl via bbr’s selvbetjening

   • Log ind på bbropdater.dk eller kommunens egen selvbetjeningsløsning.
   • Lav en rettelse eller en tilføjelse; vedlæg evt. korrigerede tegninger eller fotos som dokumentation.
   • Kommunen godkender eller kontakter dig, hvis de har spørgsmål. Når rettelsen er bekræftet, udsendes en opdateret BBR-meddelelse.

Tip: Gem hele korrespondancen, tegninger og den endelige BBR-meddelelse i din digitale byggemappe. Det er guld værd ved boligsalg, forsikringssager – og næste gang, du bygger til.

Opmåling og dokumentation: Sådan gør du korrekt

Nøglen til en korrekt BBR-registrering er, at kommunen kan se hvad du har bygget, hvordanhvordan

1. Principper for opmåling – Bruttoareal først

1. Bruttoareal (BRA)
   Definition: Arealet målt til ydersiden af ydervægge samt midten af eventuelle fælles vægge mod nabobygninger.
   Arealet omfatter alle indvendige vægge, skillevægge, installationsskakte m.m. – altså gulvarealet under tag.
2. Hvad tæller – og hvad tæller ikke?
   Tabellen herunder viser de mest almindelige tvivlspunkter:
   

   Bygningsdel	Tæller med i BRA?	Anmærkning
   Isoleret & opvarmet tilbygning (fx stue)	Ja	Registreres som boligareal
   Uisoleret udestue	Ja*	*Tæller som sekundært bebyggelsesareal
   Karnap med gulvplan	Ja	Hvis karnappen rager < 1 m ud og har gulv, medregnes hele arealet
   Overdækket terrasse (åbne sider)	Nej	Kun “bebyggelse” når mindst én side er lukkes med væg
   Carport	Ja*	*Sekundært areal
   Garage med porte	Ja	Boligtype “garage” – sekundært areal
   Kælder	Ja*	*Registreres som “kælderareal” – aldrig som boligareal
   Hemse & loftsrum under 1,5 m højde	Nej	Kun areal med fritliggende gulv > 1,5 m tæller

3. Tagetage & skråvægge
   Kun gulvareal, hvor loftshøjden er mindst 1,5 m, medregnes i etagearealet. Resten er “ikke-tællende” men bør oplyses i tegningerne.
4. Udvendige trapper & altaner
   Medregnes ikke i BBR-arealet. Indvendige trapper tæller, fordi de ligger inden for bruttoarealet.

2. Sådan laver du en præcis opmåling

1. Mål alle ydermål på stedet (som-bygget) – stol aldrig kun på de oprindelige projekttegninger.
2. Brug lasermåler for længder > 3 m og kontroller diagonaler, så du fanger vinkler der ikke er 90°.
3. Beregninger foretages typisk i et CAD-program eller et simpelt regneark; gem udregningerne som bilag.
4. Rund kun til hele cm i dine opgørelser; kommunen afrunder senere til hele m².

3. Krav til som-bygget tegninger

• Plan-, snit- og facadetegninger i skala 1:100 (eller 1:50 ved små tilbygninger).
• Angiv ydre mål, afstande til skel og eksisterende bygninger samt niveauspring.
• Marker tydeligt nyt versus eksisterende byggeri – gerne med forskellige farver/lag.
• Etagemærkning: stue, 1. sal, tagetage, kælder m.m.
• Nordpil, målestok og tegningsnummer skal være på alle ark.
• Konverter filerne til PDF/A, så kommunen kan arkivere dem uændret.

4. Fotodokumentation – Mere end bare et ekstra bilag

Kommunerne kræver sjældent fotos i lovgivningen, men i praksis fremskynder det sagsbehandlingen:

1. Tag billeder af alle facader efter færdiggørelse.
2. Vis overgange mellem eksisterende og nyt (tagfod, sokkel, hjørner).
3. Medtag indvendige skud, der dokumenterer varmeinstallationer og isoleringsforhold, hvis de har betydning for opvarmningsformen i BBR.
4. Navngiv filerne logisk (fx “Sydfacade_2024-05-14.jpg”).

5. Tekniske oplysninger, der ofte glemmes

• Opvarmningsform (fjernvarme, varmepumpe, el, biomasse). Angiv også evt. supplerende varme.
• Materialer for tag & ydervæg (tegl, betontagsten, tagpap, mursten, træbeklædning etc.).
• Vand- og afløbsforhold – ændres der stik, skal det fremgå.
• Byggeår for tilbygningen og bygge- eller tilladelsesnummer fra kommunen.

6. Gem alt i en samlet mappe

Når du kan fremvise:

• opmålt arealopgørelse,
• som-bygget tegninger,
• foto- og materialeoversigt,
• eventuelle energiberegninger,

har du et komplet spor der gør det let for kommunen at validere dine data – og for en fremtidig køber (eller forsikringsselskab) at forstå, hvad der faktisk er bygget. Det giver tryghed hele vejen rundt.

Frister, ansvar og konsekvenser

Når du laver en tilbygning til dit parcelhus, er det ejerens ansvar at sørge for, at BBR-oplysningerne bliver ajourført. Alligevel indgår flere aktører i processen, og det er vigtigt at kende rollefordelingen, tidsrammen – og ikke mindst hvad der kan ske, hvis oplysningerne ikke er korrekte.

Hvem gør hvad?

• Boligejeren
  Hovedansvarlig. Indhenter nødvendig dokumentation, sender ansøgning/færdigmelding via Byg og Miljø, kontrollerer den nye BBR-meddelelse og indberetter rettelser, hvis noget ikke stemmer.
• Rådgiver eller entreprenør (fx arkitekt, ingeniør, byggefirma)
  Kan udarbejde tegninger, arealberegninger, beskrivelser og eventuelle som-bygget-dokumenter. Ofte står de også for den digitale byggesagsansøgning, men ansvaret for rigtigheden af oplysningerne ligger stadig hos ejeren.
• Kommunen
  Behandler byggeansøgningen, fører tilsyn, udsteder ibrugtagningstilladelse/færdigmelding og opdaterer BBR på baggrund af de indsendte oplysninger. Kommunen kan kræve supplerende materiale eller pålægge gebyr for manglende eller mangelfuld dokumentation.

Typiske frister

• Byggesagsbehandling: Lovpligtige servicemål varierer efter konstruktionsklasse (fx simpelt byggeri: 40 arbejdsdage). Fristen regnes først fra det tidspunkt, hvor kommunen har modtaget alle nødvendige oplysninger.
• Færdigmelding/ibrugtagning: Når byggeriet er afsluttet, skal færdigmelding normalvis ske straks og senest 14 dage efter indflytning/ibrugtagning – se kommunens afgørelse.
• BBR-opdatering: Kommunen ajourfører normalt registret inden for 2-6 uger efter godkendt færdigmelding. Som ejer skal du kontrollere meddelelsen så snart du modtager den – og reagere senest fire uger efter, hvis noget er forkert.

Konsekvenser ved forkerte eller manglende oplysninger

• Ejendomsvurdering og ejendomsskat: Fejlagtige arealer eller forkert anvendelse kan give en højere (eller lavere) vurdering og dermed forkerte skatter. Når fejlen opdages, sker efteropkrævning med renter – typisk 3 år bagud.
• Forsikring: Hvis bebyggelses- eller boligarealet er større i virkeligheden end på policen, risikerer du underforsikring. Ved brand eller storm kan erstatningen reduceres forholdsmæssigt.
• Salg af boligen: Misligholdt BBR giver forsinket handel, prisnedslag eller krav om lovliggørelse. Køber kan kræve erstatning, hvis uoverensstemmelser opdages efter overtagelsen.
• Bøder og påbud: Kommunen kan udstede påbud om lovliggørelse og bøder efter byggeloven (typisk 2.000-10.000 kr., men i grove tilfælde højere) ved manglende eller vildledende indberetning.
• Lån og realkredit: Banker kræver ofte opdateret BBR før udbetaling af lån. Manglende registrering kan forsinke eller stoppe finansieringen.

Kort sagt: Sørg for at reagere rettidigt på kommunens frister og dobbelttjek den færdige BBR-meddelelse. Det er langt billigere at få oplysningerne på plads med det samme end at rette i eftertid – både økonomisk og i forhold til besværet.

Typiske faldgruber – og en kort tjekliste

Selv mindre ændringer i boligen kan udløse BBR-rettelser, og der sniger sig let unøjagtigheder ind. Her er de hyppigste faldgruber – og hvordan du undgår dem.

Forveksling af arealtyper

• Bebygget areal dækker det areal, bygningen optager på grunden – ikke at forveksle med boligareal.
• Boligareal er det opvarmede areal, der bruges til beboelse. Kælderareal og carporte hører aldrig til her.
• Sekundært bygning / udhusareal omfatter uopvarmede skure, carporte, garager m.m.
• Kælderareal registreres for sig – også selv om kælderen er tør og delvist indrettet.

Udestue: Opvarmet eller ej?

En udestue uden fast, helårsopvarmning er sekundært bygningsareal. Installeres der fast varme (radiator, gulvvarme, varmepumpe) og isolering til boligstandard, skifter den kategori til boligareal – og BBR skal ændres.

Carport vs. Garage

• Carport: Min. én åben side. Registreres som carport under sekundært bygning.
• Garage: Fuldt omsluttet af vægge/porte. Registreres som garage. Arealet tæller stadig ikke som bolig.

Kælder, hems og uudnyttet loft

Kun arealer med en fri loftshøjde over 1,25 m, som ligger helt over terræn, kan tælle med som bolig. Kældre (helt eller delvist under terræn) registreres separat, også selv om de har beboelseslignende standard.

Overdækninger og småbygninger

Terrasseoverdækninger, drivhuse og legehuse under 10 m² er typisk ikke byggesagspligtige, men de påvirker stadig BBR, hvis det samlede areal på grunden ændres.

---

Kort tjekliste til din bbr-opdatering

1. Beregn alle arealer korrekt – brug bruttoyderside-til-bruttoyderside.
2. Tjek, om nye rum er opvarmede og isolerede efter boligstandard.
3. Vurder, om konstruktionen er åben (carport/overdækning) eller lukket (garage/udhus).
4. Registrér kælderareal og loftsareal separat – bland dem aldrig ind i boligarealet.
5. Angiv materialer for tag og ydervæg på nye bygningsdele.
6. Opdater forsynings- og opvarmningsform, hvis du fx tilslutter gulvvarme i udestuen.
7. Notér opførelsesår for hver tilbygning og gem “som bygget” tegninger og fotos.
8. Anvend kommunens selvbetjening eller Byg og Miljø til at indsende ændringer – og kontrol­læs BBR-meddelelsen, når du får den.