Den store guide til danske boligejere

Hus

Hvor længe gælder en tilstandsrapport? Få styr på fristerne og undgå dyre overraskelser

Drømmer du om at sælge huset, men er i tvivl om papirarbejdet? Eller står du som køber og frygter de skjulte skader, der kan lure under det nymalede facadepuds? Uanset hvilken side af bolighandlen du befinder dig på, er tilstandsrapporten et dokument, du ikke kommer uden om – og dens lille, men altafgørende dato kan blive forskellen på en tryg handel og en dyr overraskelse.

Alligevel glemmer mange, at rapporten udløber efter blot seks måneder. Ét overset kryds i kalenderen kan betyde, at forsikringsselskabet nægter at give tilbud på ejerskifteforsikring, eller at køber mister tilliden til hele handlen. Kort sagt: Timing er alt.

I denne guide zoomer vi ind på fristerne, faldgruberne og de smarte genveje, der sikrer, at din tilstandsrapport – og hele handlen – holder vand. Fra den juridiske lyn-note til farveskalaens nye rød-gul-grå-sort system og videre til el- og energirapporter: Vi giver dig overblikket, så du kan navigere sikkert gennem salgsprocessen og sove roligt om natten.

Tag kaffekoppen frem, læn dig tilbage, og lad os gennemgå alt det, du skal vide, inden uret tikker ud.

Vigtig juridisk note (disclaimer) og det korte svar

Juridisk disclaimer: Nedenstående information er generel og kan ikke træde i stedet for individuel rådgivning. Regler, praksis og forsikringskrav kan ændre sig, og enhver konkret bolighandel bør altid drøftes med egne rådgivere – typisk en advokat, en beskikket bygningssagkyndig og/eller dit forsikringsselskab. Tjek desuden altid de seneste officielle retningslinjer, før du træffer beslutninger.

Det korte svar:

  • Tilstandsrapport – gyldig i maks. 6 måneder fra rapportdatoen.
  • Elinstallationsrapport – gyldig i 1 år fra rapportdatoen.
  • Ønsker sælger at blive fritaget for op til 10 års ansvar for skjulte fejl og mangler, kræver det:
    • en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport på købstidspunktet, samt
    • at køber tilbydes en ejerskifteforsikring, hvor sælger betaler mindst halvdelen af præmien.

Kilder: “Huseftersynsordningen – tilstandsrapport og elinstallationsrapport” (Bolius, 14.03.2023) • “Tilstandsrapport: Det skal du holde øje med” (Alt for Damerne, 15.08.2019)

Hvad er en tilstandsrapport – og hvorfor betyder gyldighedsperioden noget?

En tilstandsrapport er bolighandlens tekniske facitliste. Rapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig som led i den statslige Huseftersynsordning og giver et øjebliksbillede af boligens synlige skader og tegn på skader, der kan påvirke bygningens funktion, værdi eller holdbarhed.

Den dækker alle ejerboligtyper – fra enfamiliehuse og rækkehuse til sommerhuse og ejerlejligheder – og strukturen er ens, uanset om huset er fra 1920 eller 2020:

  1. Bygningsgennemgang: Beskikket fagperson gennemgår tag, facader, kælder, installationer m.m. – dog kun det, der er synligt og tilgængeligt.
  2. Registrering af skader/tegn på skader: Hver observation får en farvekode (rød, gul, grå eller sort) alt efter alvor, jf. ny skala pr. 1.10.2020.
  3. Konklusion og sælgers oplysninger: Rapporten afsluttes med sælgers egne bemærkninger og rådgiverens sammenfatning.

Frivillig – men reelt nødvendig
Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig, men stort set alle sælgere bestiller den, fordi den er en betingelse for:

  • at kunne få et tilbud på ejerskifteforsikring, og
  • at sælger kan fraskrive sig det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler ved at betale halvdelen af præmien (den såkaldte dobbelt erklæring).

Uden en gyldig tilstandsrapport vil langt de fleste forsikringsselskaber ikke give tilbud – og så hænger sælger på risikoen.

Energimærket er en anden disciplin
Mange forveksler tilstandsrapporten med energimærket. Energimærket er lovpligtigt ved salg og fokuserer på boligens energiforbrug og forbedringsforslag, men siger intet om byggetekniske skader. De to rapporter supplerer altså hinanden.

Hvorfor er 6-månedersfristen kritisk?

  • En tilstandsrapport er kun gyldig i 6 måneder fra rapportdatoen. Bliver den ældre, betragtes boligens tilstand ikke længere som ”aktuel”.
  • Forsikringsselskaberne kan derfor afvise at udstede ejerskifteforsikring, hvis rapporten er udløbet – også selv om der kun mangler få dage.
  • Sælger må i så fald bestille en fornyet rapport (typisk til reduceret pris), hvilket både koster tid og penge og kan forsinke handlen.

Konsekvensen for både køber og sælger
Hvis gyldigheden udløber midt i forhandlingerne, risikerer:

  • Sælger at stå med fuldt 10-årigt ansvar for skjulte mangler, indtil ny rapport og forsikringstilbud foreligger.
  • Køber at mangle den forsikringsdækning, som ofte indgår i forudsætningerne for at overtage huset – og måske trække sig.

Med andre ord: Hold øje med datoen. Bestil rapporten tæt på opstarten af salgsprocessen, og planlæg en fornyelse i god tid, hvis boligen ligger længe på markedet.

Kilder: Bolius – “Huseftersynsordningen – tilstandsrapport og elinstallationsrapport” (14.03.2023); Alt for Damerne – “Tilstandsrapport: Det skal du holde øje med” (15.08.2019).

Frister og gyldigheder: 6 måneder (tilstandsrapport), 12 måneder (el), plus øvrige krav

Hold styr på udløbsdatoerne for de vigtigste rapporter, så handlen ikke går i stå – eller bliver dyrere end nødvendigt.

1. Tilstandsrapport – Gyldig i 6 måneder

  • Gyldighed: Maks. 6 måneder fra rapportdatoen.
  • Hvornår skal den være gyldig? Den dag køber modtager rapporten sammen med tilbud på ejerskifteforsikring.
  • Udløbet rapport? Du kan få den fornyet/opdateret til en reduceret pris (typisk 1.500-3.000 kr.).
  • Leveringstid: Ifølge Alt for Damerne ligger rapporten oftest klar senest 14 dage efter gennemgangen – bestil derfor ikke for tidligt, men heller ikke så sent, at handlen risikerer at skulle vente.

2. Elinstallationsrapport – Gyldig i 12 måneder

  • Krav siden 1. maj 2012, hvis du vil kunne tilbyde køber ejerskifteforsikring.
  • Gyldighed: 12 måneder fra rapportdatoen.
  • Fornyelse: Samme mulighed som for tilstandsrapporten, hvis salget trækker ud.

3. Energimærke – Som hovedregel 10 år

  • Lovpligtigt ved alle boligsalg.
  • Gyldighed: Normalt op til 10 år, men tjek altid seneste regler hos Energistyrelsen; kravene kan ændre sig.

4. Vurderingsskalaer – Farver erstatter k1-k3

  • Siden 1. oktober 2020 bruger tilstandsrapporten farver:
  • Rød = kritisk skade
  • Gul = alvorlig skade
  • Grå = mindre alvorlig skade
  • Sort = mulig skade (kræver nærmere undersøgelse)
  • Ældre rapporter (fx nævnt i Alt for Damernes artikel fra 2019) viser K1-K3; overvej at få en ny rapport i den aktuelle farveskala for klar kommunikation til købere.

Kvik-tjek af tidslinjen

Eksempel: Du sætter huset til salg 1. februar.

  1. Uge 6: Bestil tilstands- og elinstallationsrapport.
    Rapporter klar ca. 20. februar → gyldige til hhv. 20. august (tilstand) og 20. februar året efter (el).
  2. Strækker forhandlingerne sig ind i september, skal tilstandsrapporten fornyes før kontrakten sendes til køber.
  3. Udløber energimærket samtidig, bestil et nyt, så der ikke mangler lovpligtige dokumenter.

Med styr på disse datoer undgår du forsinkede handler, afviste forsikringstilbud og uventede regninger – og du mindsker risikoen for at hænge på skjulte fejl og mangler i op til 10 år.

Kilder: Bolius – “Huseftersynsordningen – tilstandsrapport og elinstallationsrapport” (14.03.2023); Alt for Damerne – “Tilstandsrapport: Det skal du holde øje med” (15.08.2019).

Timing og fornyelse: Sådan undgår du, at rapporten udløber midt i handlen

At holde tilstandsrapporten gyldig og relevant gennem hele salgsforløbet kræver lidt planlægning – men det behøver ikke være svært. Følg denne tjekliste, så undgår du, at papirerne udløber netop som køber er klar til at skrive under:

  1. Bestil rapporten på det rigtige tidspunkt.
    Hvornår? Lige efter du har valgt mægler og fået fotoplanen på plads.
    Hvorfor? Bygningssagkyndige leverer normalt rapporten inden for ca. 14 dage (Alt for Damerne, 2019). Bestiller du for tidligt, risikerer du at brænde unødigt af på de seks måneder – bestiller du for sent, forsinker du markedsføringen.
  2. Sæt en alarm for udløbsdatoen.
    Lav en påmindelse i kalenderen senest 5 måneder efter rapportdatoen. Trækker forhandlinger, købers finansiering eller liggetid ud, har du 3-4 ugers sikkerhedsmargin til at forny rapporten, før de seks måneder er gået (Bolius, 2023).
  3. Planlæg (billig) fornyelse i god tid.
    En genbesigtigelse koster typisk markant mindre end den første rapport – spørg din bygningssagkyndige om pris allerede ved første bestilling, så budgettet er klart.
  4. Koordinér med elinstallationsrapporten.
    Eleftersynet gælder i 12 måneder. Ligger dit salg og dit eleftersyn forskudt, kan du risikere, at den ene rapport er gyldig, mens den anden er udløbet – og så kan forsikringsselskabet ikke give tilbud på ejerskifteforsikring. Bestil derfor begge rapporter cirka samtidigt.
  5. Overvej en førsynsrapport.
    For 1.500-2.500 kr. kan du få et “prøvesyn”, hvor du får 3-4 uger til at udbedre fejl, før den officielle tilstandsrapport udarbejdes. Resultatet er ofte færre røde/gule anmærkninger og et stærkere udgangspunkt for salget.
  6. Få et tillæg (allonge), hvis du udbedrer fejl efter rapporten.
    Små reparationer efter offentliggørelsen kan dokumenteres med en allonge, så køber (og forsikringsselskabet) kan se, at skaden er fjernet. Allongen udstedes af samme bygningssagkyndige og koster sjældent meget.

Kort sagt: Bestil sent nok, hold øje med datoerne, og hav en klar plan for fornyelse – så slipper du for uro i maven, når købsaftalen ligger på bordet.

Hvad fortæller tilstandsrapporten – og hvordan læser du farverne rød, gul, grå og sort?

En tilstandsrapport bygger på en visuel gennemgang, hvor den bygningssagkyndige systematisk noterer skader (faktiske fejl) og tegn på skader (mistanke om fejl). Hver observation får en farvekode, som hjælper både sælger og køber med at vurdere risiko og behov for opfølgning.

  1. Rød – kritisk skade
    Umiddelbar funktionssvigt eller risiko for følge­skader. Typiske eksempler er omfattende råd i bærende tagkonstruktion eller gennemtærede faldstammer.
    Tip: Røde anmærkninger kræver som regel hurtig udbedring, men kan i visse tilfælde være små og billige – fx en manglende inddækning ved skorsten.
  2. Gul – alvorlig skade
    Betydelige fejl, der endnu ikke er kritiske, men vil udvikle sig. Trænedbrydning i bundrem, begyndende murrevner eller kraftig afskalning på tagflader hører til her.
  3. Grå – mindre alvorlig skade
    Begrænset betydning for bygningens funktion her og nu. Eksempel: sprunget fuge i vindueskarm, hvor træet stadig er intakt. Vigtigt: En grå anmærkning kan alligevel koste dyrt, hvis reparation kræver stillads, specialmaterialer eller indgreb flere steder.
  4. Sort – mulig skade
    Bygningssagkyndig kan ikke be- eller afkræfte, om der er en skade. Det kan være skjulte konstruktioner, fugtmålere der slår ud, eller utilgængelige loftrum. Køber bør altid få foretaget ekstra undersøgelser her, da ejerskifteforsikringen ofte afviser skader, der med rimelighed burde være undersøgt nærmere (Bolius, 2023).

Antallet af anmærkninger siger ikke alt. Ét billigt rødt punkt kan være mindre belastende end fem grå, hvis de grå kræver store stilladser eller dyre reservedele. Brug derfor farvekoden sammen med et overslag på reelle udbedrings­omkostninger.

Fire felter i rapporten, som tit bliver overset

  • Særlige bemærkninger / forbehold – utilgængelige arealer (fx krybekælder fyldt med isolering) kan begrænse forsikrings­dækningen. Sørg for adgang, før rapporten udarbejdes.
  • Restlevetid på tag – bygningssagkyndig skønner via tabel. Brug tallene til at planlægge større udskiftninger.
  • Hustypebeskrivelse – generelle svagheder ved netop din hustype (fx gule mursten fra 70’erne med risiko for frostskader). God som tjekliste til fremtidig vedligehold.
  • Sælgeroplysninger – her noteres kendte problemer, fx utæt fjernvarmeunit. Udeladelser kan få betydning ved senere tvister.

Vil du have flere baggrunds­forklaringer og ordlister, kan du se Alt for Damernes guide (2019). Bemærk dog, at den bruger det tidligere K1-K3-system, som siden 1.10.2020 er afløst af farvekoderne ovenfor.

Det dækker rapporten ikke – og ekstra skridt der mindsker risikoen for dyre overraskelser

Selv en upåklagelig tilstandsrapport giver ikke hele sandheden om boligen. Her er de vigtigste huller i dækningsnettet – og de ekstra skridt, der kan lukke dem:

1. Hvad tjekkes ikke i en tilstandsrapport?

  • Skjulte konstruktioner & lukkede hulrum (fx tagrum uden adgang, indmurede bjælker, fundamenter).
  • Lovlighed af installationer og ombygninger – kun åbenlyse overtrædelser nævnes.
  • Æstetik & normalt slid (fx ridser i gulve, slidte fliser, misfarvninger).
  • Tekniske installationer som hvidevarer, varmepumper, spa/udendørs pool, markiser, baldakiner m.m.
  • Jordforurening, radon, skimmel (medmindre der er synlige tegn på fugt/skade).
  • Udendørs arealer uden bygningsfunktion (belægninger, hegn, drivhuse osv.).

Kilde: Bolius, 2023 & Alt for Damerne, 2019

2. Tre ekstra sikkerhedsnet, der kan spare dyre efterregninger

  1. Købers egen byggetekniske gennemgang
    Hvornår? Inden udløb af fortrydelses- eller finansieringsforbehold.
    Hvorfor? Din egen rådgiver kan:
    • Uddybe røde/gule/grå anmærkninger og skønne realistiske udbedringspriser.
    • Vurdere de områder rapporten ikke dækker – fx fugt i krybekælder, loftrum, vådrumsmembraner.
  2. Førsynsrapport (for sælger)
    Pris: ca. 1.500-2.500 kr.
    Tidshorisont: Typisk 1 måneds frist til udbedring, inden den endelige tilstandsrapport laves.
    Fordel: Mindre røde/gule anmærkninger = mere attraktive salgsprospekter og mindre usikkerhed hos køber.
  3. Elinstallationsrapport – husk den ikke er en del af tilstandsrapporten
    • Gælder i 12 måneder.
    • Undersøger kun synligt el og stikprøver bag dækplader – ikke skjult kabelføring, udendørs fritstående el mv.
    • Farvekoder: Gul = stød­risiko, Rød = brand­risiko (begge ulovlige); Sort skråstreg = ulovlig efter datidens regler; Sort spørgsmålstegn = skal undersøges nærmere.

Kilde: Bolius, 2023

3. Bonus-tjekliste før handel

  • Bed om tidligere tilstandsrapporter – mange gentagne anmærkninger kan indikere vedvarende problemer.
  • Tjek kommunens byggesagsarkiv: Er alle ombygninger lovlige og godkendte?
  • Overvej radon- eller fugtmåling, hvis rapporten har sort “mulig skade” ved kælder, fundament eller vådrum.
  • Få en VVS’er til at termografere varmesystemet ved ældre rørføring.

Tilstandsrapporten er et vigtigt men begrænset redskab. Kombinér den med egne undersøgelser og relevante fagfolk – så minimerer du risikoen for ubehagelige overraskelser, når nøglerne er overdraget.

Genveje, kilder og klageveje: Sådan finder du rapporter, rådgivere og hjælp

Få overblikket på få klik: Nedenfor finder du de vigtigste genveje til rapporter, rådgivere og klageinstanser – plus de kilder, denne artikel bygger på.

  1. Gamle tilstandsrapporter
    • boligejer.dk – log ind som nuværende ejer og hent tidligere rapporter direkte under menupunktet ”Rapporter”.
    • Købere: Bed altid sælger eller ejendomsmægler om at fremlægge ældre rapporter, hvis de findes.
    • Bygningssagkyndige får automatisk adgang til historiske rapporter, når de opretter et nyt huseftersyn.
  2. Virksomheder til elinstallationsrapport (eleftersyn)
    • Brug boligejer.dk  →  ”Find virksomhed” og vælg ”Eleftersyn” i filteret.
  3. Liste over beskikkede bygningssagkyndige
  4. Klage over tilstandsrapporten
    • Gå til husklage.dk. Her kan du se frister og gebyrer samt indsende klage digitalt.
  5. Klage over elinstallationsrapporten

Hovedkilder:

You may also like

Indholdsfortegnelse

→ Indhold